Jak pokazują dane statystyczne GUS z 2021 r., niespełna 70 tyś. osób zdecydowało się na zakup lokalu mieszkalnego od dewelopera z rynku pierwotnego. W 2022 r. wojna na Ukrainie i inflacja wpłynęły niekorzystnie na ceny materiałów budowlanych oraz problem z ich dostępnością. Nierzadko problemem deweloperów jest również brak wykwalifikowanej siły roboczej. Powyższe przekłada się na opóźnienie w odbiorze lokali i w przeniesieniu prawa własności do lokali na strony umów deweloperskich. Wprowadzenie kar umownych do zawieranych umów deweloperskich stało się nieodzowną i powszechną praktyką wynikającą z przepisów prawa. Kary umowne zabezpieczają interesy stron umowy deweloperskiej, zwłaszcza słabszej strony, którą jest konsument, ponieważ mobilizują dewelopera do wykonania umowy w ustalonym terminie. W przypadku niedotrzymania przez dewelopera terminów umownych, klauzule kar umownych ułatwiają słabszej stronie umowy deweloperskiej, którą z reguły jest konsument, dochodzenie zapłaty od dewelopera określonej należności pieniężnej stanowiącej zryczałtowaną formę odszkodowania. Co warte podkreślenia, kara umowna może być zastrzeżona wyłącznie na wypadek niewykonania zobowiązania o charakterze niepieniężnym. Jak kształtują się kary umowne w umowie deweloperskiej? Jakie różnice występują pomiędzy „starą” a aktualną ustawą deweloperską? Czy kara umowna powinna być wpisana w umowie deweloperskiej? Na powyższe oraz inne pytania postaramy się odpowiedzieć poniżej.
Kary umowne w oparciu o „starą” ustawę deweloperską
Na podstawie „starej” ustawy strony umowy deweloperskiej zobowiązane były zastrzec kary umowne oraz ich wysokość na wypadek wystąpienia opisanych w ustawie okoliczności. Wskazana była również równowaga pomiędzy wysokością odsetek należnych deweloperowi a wysokością kar umownych należnych nabywcy lokalu mieszkalnego. Co więcej, w sytuacji opóźnienia dewelopera w przeniesieniu prawa własności do lokalu mieszkalnego, roszczenie nabywcy o zapłatę kary umownej nie wygasało nawet po jego odstąpieniu od umowy deweloperskiej.
Kara umowna – forma odszkodowania za niedotrzymanie przez dewelopera terminu przeniesienia prawa własności
Najczęściej spotykaną w praktyce formą zastrzeżenia kary umownej jest kara umowna za opóźnienie dewelopera w przeniesieniu prawa własności do lokalu mieszkalnego na rzecz strony umowy deweloperskiej. Przeniesienie prawa własności jest głównym i najważniejszym zobowiązaniem dewelopera wynikającym z umowy deweloperskiej. Deweloperowi w przeciwieństwie do nabywcy lokalu mieszkalnego przysługują odsetki ustawowe z mocy samego prawa w przypadku opóźnienia nabywcy w realizacji świadczenia głównego, którym jest zapłata ceny.
Aby natomiast nabywca mógł dochodzić kary umownej, strony umowy powinny ją zastrzec. W doktrynie możemy spotkać się z odmiennym stanowiskiem, de facto mniejszościowym, które zakłada możliwość rekonstrukcji kary umownej wyliczanej na podstawie wysokości zastrzeżonych odsetek należnych deweloperowi w przypadku opóźnienia nabywcy w zapłacie ceny przy uwzględnieniu, że odsetki należne deweloperowi nie mogą przewyższać kar umownych przysługujących nabywcy.
Kary umowne w nowej ustawie deweloperskiej
Ustawodawca w treści art. 35 ust. 1 pkt 14 nowej ustawy deweloperskiej pozostawił woli stron decyzję o wprowadzeniu kar umownych do swojej umowy deweloperskiej. Jednakże w przypadku ich wprowadzenia, obliguje ona strony umowy do określenia wysokości odsetek i kar umownych. Niemniej warto mieć na uwadze inny przepis, to jest art. 39 ust. 2 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z dnia 20 maja 2021 r., który wprowadza całkowicie nieznaną dotąd instytucję prawną pod nazwą rekompensata, która przysługuje nabywcy w przypadku braku zastrzeżenia przez strony umowy zarówno kary umownej, jak i odsetek w sytuacji niewykonania przez dewelopera lub nienależytego wykonania zobowiązania. Wysokość rekompensaty powinna odpowiadać wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi w przypadku opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego. Instytucja rekompensaty nieznana jest żadnej innej ustawie. Nietrudno natomiast odnieść wrażenia, że przypomina ona opisany wyżej mechanizm rekonstruowania kary umownej w oparciu o wysokość zastrzeżonych odsetek.
Kary umowne i zasady ich zastrzegania
Kary umowne w umowach deweloperskich charakteryzują się wymienionymi niżej zasadami ich zastrzegania.
Po pierwsze – kara umowna może dotyczyć wyłącznie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania o charakterze niepieniężnym, tym samym deweloper nie może zastrzec kary umownej w związku z nieterminową zapłatą ceny przez nabywcę lokalu (właściwą formą będą w tym przypadku odsetki ustawowe). Powyższe skutkuje również zakazem zastrzegania przez dewelopera kary umownej w sytuacji odstąpienia nabywcy lokalu od umowy w sytuacji, w której odstąpienie nastąpiło w wyniku braku zapłaty.
Po drugie – najczęściej spotykaną w praktyce formą kary umownej przysługującą nabywcy w związku z niedotrzymaniem przez dewelopera terminu przeniesienia prawa własności do lokalu mieszkalnego, jest określona procentowo lub kwotowo należność za każdy dzień opóźnienia. Wysokość kary umownej uzależniona jest od długości trwania okresu naruszającego wyżej wymieniony termin umowny. Stosownie do zapisów Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z dnia 20 maja 2021 r. kara umowna należna nabywcy lokalu mieszkalnego nie może być niższa od odsetek przysługujących deweloperowi w sytuacji opóźnienia nabywcy w płatności.
Po trzecie – oprócz rozwiązania ustawowego, strony mogą według własnego uznania zastrzec w umowie deweloperskiej również inne kary umowne, jednakże wymienione wyżej kary muszą być symetryczne. Jeśli więc deweloperowi przysługuje kara umowna w przypadku nieterminowego przystąpienia nabywcy do odbioru lokalu, tożsama kara umowna musi być również zastrzeżona na rzecz nabywcy. Możliwe są jednak takie postanowienia umowne,w których wysokość kary umownej może różnić się jedynie na korzyść nabywcy lokalu mieszkalnego.
Po czwarte – zarówno w doktrynie, jak i dotychczasowym orzecznictwie wypracowany został pogląd, w świetle którego w umowach deweloperskich nie powinno ustanawiać się górnego limitu kar umownych w związku z opóźnieniem dewelopera w przeniesieniu prawa własności do lokalu, gdyż prowadziłby to do ograniczenia jego odpowiedzialności za wykonanie umowy. Kara umowna będąca pewnego rodzaju formą odszkodowania przyznawałaby na rzecz słabszej strony umowy deweloperskiej należność za z góry ograniczony okres opóźnienia. Stąd też tego rodzaju postanowienie wpisane zostało do rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonych przez Prezesa UOKiK, ponieważ prowadzi bowiem do naruszenia interesów konsumentów nawet w sytuacji,w której strony uzgodniły, że nabywcy lokalu przysługuje prawo do dochodzenia odszkodowania przenoszącego (przewyższającego) wysokość kary umownej.
Kancelaria Jankowski & Radomska Spółka Partnerska Kancelaria Radców Prawnych i Adwokatów specjalizuje się w dochodzeniu roszczeń związanych z karami umownymi. Analizujemy i opiniujemy umowy deweloperskie oraz umowy przenoszące prawo własności do lokalu na strony umów deweloperskich. Świadczymy usługi zarówno względem nabywców lokali, jak również względem deweloperów, prowadzimy również negocjacje z deweloperami w zakresie treści umów. W razie zainteresowania zapraszamy do skorzystania naszych z usług.