Proces inwestycyjny w zakresie budowy składa się z wielu etapów, spośród których liczne problemy natury prawnej rodzi procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę, m.in. związana z nią konieczność uzyskania pewności czy planowany obiekt będzie spełniał wszelkie warunki wymagane przez prawo. W obecnych realiach sama budowa jest bardzo często najkrótszym i najprostszym etapem procesu inwestycyjnego.
Uzyskania pozwolenia na budowę wymaga praktycznie większość obiektów i robót budowlanych poza nielicznymi ich rodzajami wskazanymi w art. 29-31. ustawy Prawo budowlane. Uzyskanie pozwolenia na budowę jest przy tym poprzedzone etapem wypełniania licznych obowiązków i wymagań o charakterze formalno-administracyjnym, spośród których sferą szczególnej uwagi inwestora powinna być kwestia uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego braku na terenie objętym planowaną inwestycją.
Zgodnie bowiem z art. 59 ust. 1 i 2 ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego w obszarze planowanej budowy inwestor będzie zmuszony uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, co znacznie utrudnia proces inwestycyjny, a w bardziej skomplikowanych przypadkach- gdy na obszarze uchwalany jest na przykład nowy plan zagospodarowania przestrzennego- potrafi znacznie wydłużyć cały proces inwestycyjny.
Decyzja o warunkach zabudowy służy dostosowaniu planowanego obiektu budowlanego do warunków przestrzeni, w której inwestycja jest planowana, stąd przedmiot jej ustaleń może mieć charakter bardzo zróżnicowany, a przy tym szeroki obejmując m.in. kwestie architektoniczne planowanego obiektu budowlanego takie jak wysokość budynku, spadzistość dachu, kolor elewacji czy nawet jej przeznaczenie. Warto przy tym zauważyć, że odmiennie niż w przypadku terenów objętych planem zagospodarowania przestrzennego inwestycja budowlana na obszarze, który takim planem objęty nie jest stanowi wyjątek, a więc wymagania obciążające inwestycję mają charakter kwalifikowany, których spełnienie bardzo często wymaga wsparcia i pomocy adwokata lub radcy prawnego.
Natomiast inwestycja w obszarze objętym planem zagospodarowania przestrzennego powinna odpowiadać warunkom i parametrom przewidzianym dla inwestycji budowlanych w tym właśnie planie. Praktyka jednak wskazuje na często występujące problemy w zrozumieniu i spełnieniu wymogów takich planów wynikające przede wszystkim z nieznajomości zasad interpretacji języka prawnego przez inwestorów. Sformułowania, którymi posługują się organy administracji w aktach prawa miejscowego obejmują bardzo często szerszy zakres znaczeniowy niż wynikałoby to z ich dosłownego brzmienia, a są niekiedy przez te same organy uznaniowo interpretowane. Inwestorzy w dużej mierze korzystają z wzorców projektowych obiektów budowlanych, które wymagają odpowiedniej adaptacji lub dostosowania w zależności od warunków przestrzennych obszaru inwestycji. Problem staje się o wiele bardziej dolegliwy, gdy inwestycja planowana jest w sąsiedztwie obszarów regulowanych przez więcej niż jednej plan zagospodarowania przestrzennego.
Pewnym novum w przedmiocie budowy obiektów mieszkalnych i procedury uzyskiwania w tym przedmiocie pozwolenia jest specustawa z dnia 5 lipca 2018 o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych, która reguluje procedury poprzedzające uzyskanie pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego. Inwestor zmuszony jest wystąpić w takim przypadku o decyzję za pośrednictwem wójta (burmistrza, prezydenta miasta) do właściwej miejscowo rady gminy. Jednak również w tym przypadku konieczne jest spełnienie wszelkich wymogów o charakterze formalnym i infrastrukturalnym, co podobnie jak w procedurze przewidzianej ustawą Prawo budowlane wydłuża proces inwestycyjny, a sam inwestor zmuszony jest bardzo często skorzystać z pomocy prawnej.
Stwarzającym utrudnienia o charakterze prawnym obszarem jest także kwestia infrastruktury obiektu, w tym różnego rodzaju utrudnienia o charakterze urzędowych jak np. wynikająca z obowiązku posiadania dostępu do drogi publicznej przez obiekt budowlany konieczność uzyskania pozwolenia na lokalizację i budowę odpowiedniego połączenia między budowlą a drogą publiczną w postaci zjazdu. Z tym obowiązkiem łączyć się może z kolei konieczność uzyskania zgody na wycinkę w tym celu drzew. Inną istotną kwestią jest konieczność podłączenia mediów. Organ administracyjny może odmówić wydania pozwolenia na budowę, jeśli inwestorowi nie uda się na czas uzyskać np. przyłączenia do infrastruktury energetycznej.
Sąsiedztwo planowanego obiektu lub obiektów o charakterze liniowym z wieloma różnymi podmiotami, m.in. wspólnotami mieszkańców może spowodować, że organ administracyjny uzna ich interes prawny lub faktyczny w sprawie o uzyskanie pozwolenia na budowę. Stwarza to zagrożenie nie tylko przewlekłości postępowania poprzez uczestnictwo kilkudziesięciu stron w postępowaniu, ale rodzi także dalsze konsekwencje. Jednym z najgorszych scenariuszy w tym przypadku jest prawo każdej stron do złożenia protestu na decyzję organu, który wydał inwestorowi pozwolenie na budowę. Zgodnie z Kodeksem Postępowania Administracyjnego prawo do złożenia protestu przysługuje każdej ze stron postępowania w terminie 14 dni od wydania decyzji, przy czym stronie przysługuje również prawo do odwołania od decyzji organu II instancji. Na skutek ostatecznego wydania przez sąd orzeczenia uznającego rację strony protestującej inwestor zmuszony jest wstrzymać prace budowlane i dokonać zmian w projekcie lub w inny sposób dostosować się do wyroku sądu, co wiąże się z koniecznością odpowiedniej reprezentacji w procedurze administracyjnej, a w najmniej korzystnym scenariuszu- w procesie sądowym.
Procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę wymaga od inwestorów szczególnej staranności i dbałości o szczegóły. Skomplikowana i wieloetapowa wymaga przy tym wiedzy ściśle prawniczej, znajomości procedury administracyjnej oraz najczęściej-szerokiego doświadczenia w podobnych sprawach. W inwestycjach o charakterze budowlanym, które zwykle angażują znaczne środki pieniężne pewność i spokój przedsięwzięcia są fundamentem sukcesu. Pomoc i rada doświadczonego prawnika jest w okolicznościach przeciągającej się i skomplikowanej procedury nieoceniona.