Zakup nieruchomości, zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem dla kupującego. Nawet jeśli nabywca nieruchomości dokona dokładnego sprawdzenia dokumentów oraz stanu samej nieruchomości, po pewnym czasie mogą wyjść na jaw wady, które nie były widoczne w trakcie zawierania transakcji, a które negatywnie wpływają na wartość rzeczy lub uniemożliwiają korzystanie z niej.
Zazwyczaj konsumenci zdają sobie sprawę, że mogą wystąpić z roszczeniem do sprzedającego, jeśli dostrzegą jakieś wady w nabytej rzeczy fizycznej, ale należy podkreślić, że ustawodawca zapewnia możliwość dochodzenia swoich praw na zasadzie rękojmi również w przypadku zakupu nieruchomości.
Rękojmia jest formą pociągnięcia do odpowiedzialności sprzedawcy za wady określonej rzeczy, w tym przypadku za wady nieruchomości. Pozwala ona kupującemu na zastosowanie konkretnych roszczeń względem sprzedającego, który zataił pewne informacje przed nabywcą. Co ważne, uregulowanie tej kwestii w umowie sprzedaży nie jest konieczne do zastosowania instytucji rękojmi w przypadku wykrycia wad.
Przepisy prawa cywilnego wskazują wprost, że sprzedawca jest odpowiedzialny za zarówno za wady fizyczne, jak i prawne. W przypadku nieruchomości najczęściej stwierdzane wady fizyczne to np. zły stan techniczny lokalu, nieprawidłowo wykonane instalacje, użycie innej jakości materiałów niż wynikające z umowy, czy też inne niż wskazane w umowie przeznaczenie lokalu. O wadach prawnych mówimy z kolei, gdy nieruchomość ma obciążenia prawne, o którym nabywca nie wiedział w trakcie zawierania umowy, np. jest obciążona hipoteką, ograniczonym prawem rzeczowym lub gdy sprzedawca nie miał prawa do jej zbycia.
Warto również zauważyć, że czas na stwierdzenie wady oraz powoływanie się na nią nie jest nieograniczony. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości została stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania jednak uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. W przypadku wady prawnej bieg terminu roszczenia o usunięcie wady lub wymianę rozpoczyna się dopiero od dnia, kiedy kupujący dowiedział się o jej istnieniu.
W terminach określonych powyżej kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. W przypadku nieruchomości, jeśli działka, budynek lub lokal ma wady dające się prosto usunąć, sprzedawca powinien je naprawić na własny koszt, względnie zwrócić koszty naprawy, które zostały już poniesione przez kupującego. W przypadku wad prawnych sprawa jest jednak znacznie bardziej skomplikowana, często bowiem naprawa takiej wady jest w zasadzie niemożliwa. W takim przypadku nabywca nieruchomości najczęściej składa oświadczenie o odstąpieniu od zawartej umowy i żąda zwrotu zapłaconej przez siebie ceny. Możliwe jest również wystąpienie z roszczeniem odszkodowawczym.
W przypadku dostrzeżenia, że nabyta nieruchomość posiada wady fizyczne lub prawne często trudno samodzielnie zaplanować kolejne działania - zapraszamy do kontaktu z prawnikami Kancelarii Jankowski & Radomska sp. p. pod numerem 22 613 37 32 lub na adres biuro@jrkancelaria.pl. Skuteczna pomoc adwokata i radcy prawnego pozwoli uniknąć negatywnych konsekwencji nabycia nieruchomości oraz postępowania sądowego.