Członkowstwo w spółdzielni mieszkaniowej wiąże się z koniecznością uiszczania różnego rodzaju opłat. Obowiązek ten wynika z art. 4 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27, z późn. zm.), który brzmi: „Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.” Zobowiązanie do regulowania należności zazwyczaj nie budzi wątpliwości, jednakże kwestię sporną może stanowić sposób wyliczenia należnych spółdzielni środków, a w konsekwencji wysokość kosztów, które członkowie powinni ponosić.
Możliwość kwestionowania bezpośrednio na drodze sądowej, przez członka spółdzielni oraz osoby niebędące członkami, a zobowiązane do uiszczenia opłat eksploatacyjnych, zasadności zmiany wysokości tych opłat, przewiduje art. 4 ust. 8 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jakkolwiek przepis wprost odnosi się tylko do kwestionowania zasadności zmiany wysokości opłat, to jednak członek ma również prawo do kwestionowania bezpośrednio na drodze sądowej ustalenia przez spółdzielnię jego zobowiązania z tytułu opłat.
Sądy stoją na stanowisku, że spółdzielnia mieszkaniowa nie ma prawa żądać opłat na podstawie własnych, nieprecyzyjnych wyliczeń, bowiem w przypadku sporu z lokatorem o wysokość naliczonych należności, sąd nie uwzględni takich materiałów jako wystarczający dowód. Spółdzielnia powinna zatem wykazać kalkulację, która odpowiada rzeczywistemu wykorzystaniu, np. energii, przez poszczególne lokale bądź zasady naliczania w przypadku ryczałtu.
Z poglądów doktryny wynika, że rozkład ciężaru dowodu w sprawach, w których członkowie spółdzielni mieszkaniowych kwestionują wysokość opłat eksploatacyjnych, nie może być różnie traktowany w zależności od tego, czy powodem jest spółdzielnia, czy też członek spółdzielni. W każdej zatem sprawie, w której kwestionowana jest wysokość opłat eksploatacyjnych, ciężar dowodu, że owe opłaty zostały ustalone zgodnie z ustawą, spoczywa na spółdzielni mieszkaniowej.
W jednej ze spraw, prowadzonej przez Kancelarię, Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku podkreślił, że obowiązujące stawki za metr kwadratowy powierzchni bądź też zależne od ilości osób zamieszkujących dany lokal stanowią jedynie zaliczki, które po upływie okresu rozliczeniowego powinny zostać faktycznie rozliczone, według zasad obowiązujących w spółdzielni, a określonych, np. w regulaminie. Z uwagi na to, że ciężar dowodowy spoczywał na spółdzielni, która nie wykazała, że dokonała prawidłowego rozliczenia, należności, jako niewykazane skutecznie co do wysokości, podlegały oddaleniu.
Ponadto, należy podkreślić, iż każda zmiana wysokości opłat dla mieszkańców powinna być przekazywana pisemnie wraz z uzasadnieniem co najmniej trzy miesiące przed jej planowanym wprowadzeniem. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zmianie ulegają koszty niezależne od spółdzielni, takie jak np. opłaty za gaz i prąd. W takim przypadku lokatorów informuje się co najmniej 14 dni przed upływem terminu zapłaty, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin, a taka zmiana nie wymaga już pisemnego uzasadnienia. Warto również mieć świadomość, że wprowadzenie zmiany stanowi czynność prawną, która nie może zostać zrealizowana, jeżeli oświadczenie woli spółdzielni nie dojdzie do wiadomości adresata.
Z uwagi na to, że ustalenie należnej wysokości opłat często wymaga wystąpienia na drogę sądową, warto w takim przypadku zgłosić się o pomoc do profesjonalnego pełnomocnika. Zapraszamy do kontaktu z prawnikami Kancelarii Jankowski & Radomska - radcowie prawni i adwokaci Kancelarii posiadają bogate doświadczenie z zakresu prawa spółdzielczego.