Zniesienie współwłasności nieruchomości

Sytuacja, w której nieruchomość ma kilku właścicieli nie jest niczym nietypowym. Współwłasność może wynikać ze sposobu, w jaki została nabyta dana nieruchomość lub powstać na skutek dziedziczenia lub rozwodu. 

Współwłasność nieruchomości nie zawsze okazuje się dla nas korzystna. Dlatego możemy chcieć dążyć do jej zniesienia. Uruchomić procedurę zmierzającą do wyjścia ze współwłasności możemy w zasadzie w każdej chwili, na żądanie każdego ze współwłaścicieli. 

Zniesienie współwłasności nieruchomości: Jak to zrobić?

Istnieje wiele sposobów na zniesienie współwłasności nieruchomości. W sytuacji, w której wszyscy współwłaściciele są zgodni co do zbycia nieruchomości najłatwiejszym, najszybszym i najbardziej korzystnym sposobem wyjścia ze współwłasności jest jej sprzedaż. Niestety sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności (a nierzadko także sporów) nie zawsze jest oczywistym rozwiązaniem. Co wtedy? 

W sytuacji, w której współwłaściciele nie chcą sprzedać nieruchomości, ale też nie ma wśród nich zgody, co do jej podziału, użytkowania, zarządu, etc. mogą oni skorzystać z jednej z trzech dróg:

• fizycznego podziału nieruchomości, 
• przyznania nieruchomości na wyłączą własność na rzecz jednego z dotychczasowych współwłaścicieli (kilku z nich) z jednoczesnym zobowiązaniem go do spłaty odpowiedniej części na rzecz pozostałych, 
• egzekucyjną sprzedaż nieruchomości. 

Fizyczny podział nieruchomości 

Fizyczny podział nieruchomości może wiązać się z podziałem pola na dwie mniejsze działki lub wydzieleniem w domu mieszkalnych dwóch lub większej ilości samodzielnych lokali mieszkalnych. Warto jednak pamiętać, że fizyczny podział nieruchomości nie zawsze jest możliwy. Nie można go przeprowadzić wówczas gdy: 

• okaże się sprzeczny z przepisami ustawy.
• okaże się sprzeczny ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości, 
• pociągałby za sobą istotną zmianę lub znaczne zmniejszenie wartości nieruchomości.

Przyznanie nieruchomości na wyłączność 

Przyznanie nieruchomości na wyłączną własność na rzecz jednego (lub kilku) dotychczasowych współwłaścicieli wiąże się z jednoczesnym zobowiązaniem ich do spłaty odpowiedniej części na rzecz pozostałych. Wszystko odbywa się w ramach zawartej umowy lub ugody sądowej. Współwłaściciele ustalają pomiędzy sobą wysokość i termin spłat. 

W przypadku sądowego zniesienia współwłasności wartość nieruchomości ustala biegły sądowy, a według tej wartości sąd ustala rozmiar spłat. W uzasadnionych wypadkach spłaty mogą zostać odroczone lub rozłożone na raty jednak na okres nie dłuższy, niż 10 lat. W praktyce sąd orzeka spłatę na przestrzeni roku, dwóch lub trzech lat. 

Egzekucyjna sprzedaż nieruchomości 

Egzekucyjna sprzedaż nieruchomości i rozdzielenie uzyskanych w ten sposób środków pomiędzy współwłaścicieli jest najmniej opłacalną formą wyjścia ze współwłasności. Wiąże się bowiem z:

• poniesieniem kosztów postępowania sądowego, 
• sprzedażą nieruchomości na licytacji przez komornika, 
• potrąceniem kosztów komorniczych i kosztów sprzedaży od uzyskanej kwoty.